計(jì)算房地產(chǎn)稅時不能忽略的幾個細(xì)節(jié)

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盡管房地產(chǎn)稅目前是一種小稅，哪些房地產(chǎn)要征收房地產(chǎn)稅，稅率如何適用，房地產(chǎn)的原始價值是多少，以及如何確定納稅時間？如果這些小細(xì)節(jié)處理不當(dāng)，很容易引起大稅收問題。

稅收范圍

目前，在城市，縣，機(jī)構(gòu)城鎮(zhèn)以及工業(yè)和礦區(qū)征收房地產(chǎn)稅。但是，由國家機(jī)構(gòu)，人民組織和軍隊(duì)擁有的房地產(chǎn)；國家財(cái)政部門分配的單位所擁有的房地產(chǎn)；宗教廟宇，公園和歷史遺跡所擁有的房地產(chǎn)；個人非商業(yè)用途擁有的房地產(chǎn)；財(cái)政部和國家稅務(wù)部批準(zhǔn)的其他財(cái)產(chǎn)，國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)的財(cái)產(chǎn)免征財(cái)產(chǎn)稅。如果房屋大修已停止使用半年以上，則在納稅人提出申請并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審查后，大修期間可以免除房地產(chǎn)稅；經(jīng)有關(guān)部門鑒定，受損房屋，危險(xiǎn)房屋停止使用房地產(chǎn)稅，可以免征； 《財(cái)政部，國家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)公共租賃住房發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2014] 52號）明確規(guī)定，公共租賃住房免征房地產(chǎn)稅。如果納稅人確實(shí)有納稅困難，可以由省，自治區(qū)，直轄市人民政府決定定期減免財(cái)產(chǎn)稅。

適用稅率

房地產(chǎn)稅是根據(jù)房地產(chǎn)的應(yīng)稅殘值或租金收入，采用比例稅率。財(cái)產(chǎn)殘值的稅率為1.2％；租金收入的稅率為12％。

原始屬性值的計(jì)算

一般規(guī)則。 《財(cái)政部，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅和城市土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008] 152號）第二條規(guī)定，房地產(chǎn)按原價征稅。房地產(chǎn)的價值，不論是否計(jì)入固定資產(chǎn)的會計(jì)賬簿。在科目中，房地產(chǎn)稅應(yīng)按照房屋的原價計(jì)算并繳納。原始房價應(yīng)按照國家有關(guān)會計(jì)制度的規(guī)定計(jì)算。未能按照國家會計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行會計(jì)核算和記賬的納稅人，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行調(diào)整或重新評估。 《財(cái)政部，國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅用于房地產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2009] 128號）規(guī)定，對于融資租賃房地產(chǎn)，承租人應(yīng)當(dāng)跟隨房地產(chǎn)剩余價值要繳納財(cái)產(chǎn)稅。合同沒有約定開始日期的，承租人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起，按照房地產(chǎn)剩余價值繳納房地產(chǎn)稅。例如，2010年7月，甲公司向乙公司租賃了一家生產(chǎn)車間。合同規(guī)定，租賃期為5年。最低租賃付款總額為1300萬元，最低付款額的現(xiàn)值為1000萬元。生產(chǎn)車間的公允價值為1200萬元。生產(chǎn)車間的會計(jì)分錄值為1000萬元，即房地產(chǎn)的原值為1000萬元。假設(shè)公司A所在的稅務(wù)機(jī)關(guān)，計(jì)算財(cái)產(chǎn)稅的基礎(chǔ)是原始財(cái)產(chǎn)價值的殘值減去30％，則甲公司向生產(chǎn)車間租用的財(cái)產(chǎn)的殘值= 1000×（ 1-30％）= 700（萬元）。

配套設(shè)施。 《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋輔助設(shè)備及輔助設(shè)施房地產(chǎn)稅計(jì)算和征收問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕173號）規(guī)定。給水，排水，供暖，消防，中央空調(diào)，電氣和智能建筑設(shè)備等不能隨意移動的物品，無論是否單獨(dú)記錄并記入會計(jì)，均應(yīng)包括在其中房地產(chǎn)的原始價值，并計(jì)算房地產(chǎn)稅；用于替換輔助設(shè)備和輔助設(shè)施對于設(shè)施，當(dāng)其價值包含在物業(yè)的原始價值中時，可以扣除相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的原始價值；對于容易損壞且需要經(jīng)常更換的輔助設(shè)備和輔助設(shè)施，它們將不再計(jì)入資產(chǎn)的原始價值。值。例如，某企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目為3500萬元，其中：建筑物2500萬元，中央空調(diào)400萬元，智能設(shè)備600萬元。然后將3500萬元作為該房地產(chǎn)的原始價值進(jìn)行稅收計(jì)算。以該建筑物的2500萬元作為原始稅收價值。

地下建筑。 《財(cái)政部，國家稅務(wù)總局關(guān)于具有房屋功能的地下建筑物征收房地產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅[2005] 181號）明確規(guī)定，所有具有房屋功能的地下建筑物均在房地產(chǎn)范圍內(nèi)。地稅的征收包括與地上房屋有關(guān)的稅收，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定對所有地下建筑物，完全地下建筑物，地下防空設(shè)施等征收房地產(chǎn)稅。自用地下建筑物的征稅方式如下：1.對于工業(yè)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)將房屋原始價格的50％至60％用作應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的原始價值。應(yīng)付房地產(chǎn)稅=應(yīng)稅房地產(chǎn)原值×〔1-（10％?30％）〕×1.2％；2.對于商業(yè)和其他財(cái)產(chǎn)，房屋原始價格的70％?80％應(yīng)課稅原始財(cái)產(chǎn)價值。應(yīng)付房地產(chǎn)稅=應(yīng)稅房地產(chǎn)原值×〔1-（10％?30％）〕×1.2％；3.對于與地下室相連的地下建筑物，例如房屋地下室，地下停車場，對于購物中心的地下部分，應(yīng)將地下部分和地下房屋視為一個整體，并將該財(cái)產(chǎn)稅金按照地上房屋建設(shè)有關(guān)規(guī)定計(jì)算和征收。房屋原價折算成應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)原值的具體比例，由各省，自治區(qū)，直轄市和國家計(jì)劃內(nèi)各市計(jì)劃的財(cái)政，地方稅務(wù)部門確定。超出范圍。

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