本文以房屋租賃為例，具體談?wù)勑伦赓U準(zhǔn)則下承租人的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理(附計(jì)算)

大家好，我是薇薇。我發(fā)現(xiàn)最近大家都對(duì)新的租賃標(biāo)準(zhǔn)很感興趣。那么今天我們就以案例的形式來(lái)具體說(shuō)說(shuō)新租賃準(zhǔn)則要求下，承租人如何進(jìn)行會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理。

食品零售企業(yè)生煎包公司租賃位于市區(qū)的店鋪?zhàn)鳛榱闶郏�并與出租方簽訂了5年的租賃合同。自2021年1月1日起，租金20萬(wàn)元/年(不含稅)，每年1月1日支付租金。租賃期滿，出租方小籠包公司有權(quán)決定是否繼續(xù)將店鋪出租給生煎包公司，且租賃合同不包含租賃激勵(lì)條款。

生煎包公司租賃店鋪產(chǎn)生代理費(fèi)10000元(不含稅，https://www.zhucesz.com/增值稅10000元)，預(yù)計(jì)退團(tuán)時(shí)場(chǎng)地恢復(fù)費(fèi)20000元，由生煎包公司承擔(dān)。

會(huì)計(jì)處理

第一步：確定貼現(xiàn)率

根據(jù)新租賃準(zhǔn)則的規(guī)定，租賃折現(xiàn)率由原來(lái)的租賃隱性利率或租賃合同約定的利率或同期銀行貸款利率改為租賃隱性利率或承租人的增量貸款利率。

由于內(nèi)含利率是使出租人的租賃收款現(xiàn)值與無(wú)擔(dān)保余值現(xiàn)值之和等于租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值與出租人初始直接費(fèi)用之和的利率，承租人可能無(wú)法獲得公允價(jià)值等信息并確定內(nèi)含利率，因此需要使用增量借款利率來(lái)代替。

所謂承租人增量貸款利率，是指承租人為了獲得接近資產(chǎn)使用權(quán)價(jià)值的資產(chǎn)，在類似經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在類似抵押條件下借入資金所要支付的利率。簡(jiǎn)而言之，就是在相同時(shí)間、相同抵押條件、相似資產(chǎn)的情況下，增加相同(或相似)金額的貸款所支付的貸款利率。

在實(shí)踐中，企業(yè)可能沒有借款，或者沒有類似情況下的借款可供參考，那么折現(xiàn)率如何確定？

這個(gè)準(zhǔn)則沒有指導(dǎo)性，但結(jié)合實(shí)際操作，企業(yè)往往會(huì)選擇貸款基準(zhǔn)利率作為折現(xiàn)率(貸款基準(zhǔn)利率由銀行間發(fā)行，僅區(qū)一般在一年或五年兩種情況下每月21日發(fā)行)，或者可以參考到期收益率做一些調(diào)整，其中地方政府發(fā)行類似條款的專項(xiàng)債券，或者到期收益率，市場(chǎng)上有類似的專項(xiàng)債券。德勤等四所高校發(fā)布了增量貸款利率指引，在網(wǎng)上公開。

在此，我們通過(guò)綜合確定，假設(shè)適用于生煎包公司的折現(xiàn)率為5。

步驟2:確定初始過(guò)帳金額

確定折現(xiàn)率后，我們需要確認(rèn)資產(chǎn)使用權(quán)和租賃負(fù)債的初始入賬金額。

根據(jù)新租賃準(zhǔn)則的規(guī)定，使用權(quán)類資產(chǎn)的入賬價(jià)值包括：租賃負(fù)債的初始計(jì)量金額(需要考慮時(shí)間價(jià)值)、租賃期開始日或之前支付的租賃付款金額、承租人發(fā)生的初始直接費(fèi)用、拆除、修復(fù)和恢復(fù)場(chǎng)地的預(yù)計(jì)費(fèi)用(注意這里的折現(xiàn)費(fèi)用應(yīng)與固定資產(chǎn)棄置費(fèi)進(jìn)行比較，折現(xiàn)后的金額作為初始入賬金額的構(gòu)成)。

其中租賃負(fù)債計(jì)量金額的初始確認(rèn)涉及到折現(xiàn)的問題，我們需要計(jì)算現(xiàn)值。

因?yàn)樯厦胬�子中的租金是預(yù)付的，第一年的20萬(wàn)租金不需要打折，第二年到第五年的80萬(wàn)租金需要打折。

我們可以查閱年金現(xiàn)值系數(shù)表或者使用excel函數(shù)得到年金現(xiàn)值系數(shù)(P/A，5，4)=https://www.zhucesz.com/

因此，租賃負(fù)債的現(xiàn)值為20 * https://www.zhucesz.com/://https://www.zhucesz.com/千元。

80萬(wàn)元租賃負(fù)債與現(xiàn)在的差額

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅)https://www.zhucesz.com/(僅供列示，以實(shí)際稅率為準(zhǔn))。

借：租賃負(fù)債-未確認(rèn)融資費(fèi)用https://www.zhucesz.com/

貸款：https://www.zhucesz.com/銀行存款(第一年租金包含稅務(wù)代理費(fèi)用)。

貸款：租賃負(fù)債80(租賃負(fù)債)

貸款：預(yù)計(jì)負(fù)債的https://www.zhucesz.com/(預(yù)計(jì)回收費(fèi)用，需要貼現(xiàn))。

步驟3:后續(xù)測(cè)量

后續(xù)計(jì)量包括租賃資產(chǎn)的折舊和租賃負(fù)債利息支出的攤銷。

在實(shí)踐中，您可以按月/季/年計(jì)提折舊或攤銷利息費(fèi)用，但因?yàn)槲覀冊(cè)谑褂脧?fù)利現(xiàn)值系數(shù)時(shí)使用的期數(shù)和利率是按年計(jì)算的，所以我們需要根據(jù)付款頻率攤銷租賃負(fù)債。由于本例中的支付頻率為年，所以在計(jì)算月/季攤余利息費(fèi)用時(shí)，可以直接除以12/4，而不是按月/季計(jì)算租賃負(fù)債的現(xiàn)值，然后再據(jù)此計(jì)算月/季利息費(fèi)用。

折舊費(fèi)用采用直線法攤銷(準(zhǔn)則中也允許其他合理的方法)，所以沒有區(qū)別。如果折舊或攤銷利息費(fèi)用需要按月/季計(jì)提，可以直接除以12/4。

計(jì)算結(jié)果如下：

資產(chǎn)使用權(quán)余額及明細(xì)：

年利息費(fèi)用攤銷：

第一年的會(huì)計(jì)處理如下：

1.確認(rèn)利息費(fèi)用

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用https://www.zhucesz.com/

貸款：租賃負(fù)債-未確認(rèn)融資費(fèi)用https://www.zhucesz.com/

2.確認(rèn)折舊費(fèi)用

借項(xiàng)：銷售費(fèi)用https://www.zhucesz.com/

貸款：https://www.zhucesz.com/資產(chǎn)使用權(quán)累計(jì)折舊

無(wú)論本例中的折舊月份是59個(gè)月還是60個(gè)月，根據(jù)綜合參考標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)用指南，兩種方法都可以采用，但一旦采用其中一種，所有類似租賃物必須采用相同的折舊政策。

支付租金

由于本例為預(yù)付租金的支付方式，2021年1月1日已支付第一年租金，故租賃責(zé)任不包括第一年租金20萬(wàn)元，但資產(chǎn)使用權(quán)包括。

以后每年支付租金時(shí)，需要相應(yīng)核銷租賃負(fù)債：

借：租賃負(fù)債-租賃付款額20

貸款：銀行存款20

總結(jié)如下

資產(chǎn)使用權(quán)初始入賬金額的確認(rèn)租賃負(fù)債初始計(jì)量金額的確認(rèn)會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理

需要提醒大家的是，企業(yè)需要按照上述新租賃準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理后再編制財(cái)務(wù)報(bào)表。

但在稅法上，還是要區(qū)分融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃。對(duì)于上述房屋租賃，稅法上仍視為經(jīng)營(yíng)租賃，可在所得稅前扣除的金額為每年的租賃費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用(如上述中介費(fèi))，會(huì)計(jì)上計(jì)提的折舊和分?jǐn)偟睦�息費(fèi)用不能在稅前扣除。

因此，我們需要在結(jié)算所得稅時(shí)進(jìn)行納稅調(diào)整。

我們還是以上面的例子為例來(lái)說(shuō)明：

2021年財(cái)稅差異匯總但實(shí)際操作中，由于初始豁免的存在，我查閱了部分a股和h股上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)告，并沒有在標(biāo)準(zhǔn)掛鉤時(shí)確認(rèn)遞延所得稅。對(duì)于后續(xù)計(jì)量，是否確認(rèn)所得稅也有不同的說(shuō)法，所以上述對(duì)財(cái)稅差異的處理只是理論上的探討。

好了，今天的報(bào)告廳到此結(jié)束。如果你想獲得租賃模式的上述計(jì)算，可以在后臺(tái)發(fā)送“租賃”二字獲得。此外，略租系列課程的制作已接近尾聲。從春節(jié)開始就在陸續(xù)準(zhǔn)備。一方面時(shí)間不多，另一方面已經(jīng)規(guī)劃了20門相關(guān)課程。歡迎訂閱并反饋。