如何以買斷出售方式處理房地產公司的所得稅待遇？

基本情況

公司A是房地產開發企業，并委托中介機構出售房地產。乙公司出售甲公司開發的商品房1000平方米。轉讓協議單價10000元/平方米，商品房成本8000元/平方米。 B公司實際以每平方米11,000元的價格出售。以上價格不包括增值稅或營業稅。本案未考慮其他稅收的影響。

公司A接收公司B的銷售清單并進行會計處理（單位：元，下同）。

借款：應收帳款-實際購買者

11500000

貸款：主營業務收入1000萬

其他應付款——B公司1000000

應付稅款-應付營業稅

500000

借用：主營業務成本800萬

貸款：開發產品8000000

應納稅所得額= 1000-500000 = 1500000（元）。

審計后，公司發現了以下問題。

收入確認：在這種情況下，根據銷售合同或協議中約定的價格計算的價格未確認收入的實現。

稅收調整事宜：銷售代理人傭金不是根據已簽署的服務協議或合同中確認的收入的5％計算為公司所得稅前的扣除額。

解決方案

委托方公司A是房地產開發企業，委托方公司B是從事房地產中介的中介公司。根據假定的買斷方式，B公司將出售A公司開發的商品房作為代理。出售后，B公司將向A公司寄售清單發貨。甲公司根據實際售價確認銷售收入，并向實際購買者開具銷售不動產的發票。公司A收到公司B的寄售清單后，便根據實際售價與協議價之間的差額與公司B結清寄售貨款，公司B向公司A提供銷售代理服務發票。

A公司在申報所得稅時向B公司支付的手續費（超過傭金銷售額的5％）不得扣除所得稅前的款項。

1.正確的會計處理

（1)公司A從受托公司B收到寄售清單時。

借款：應收帳款-實際購買者

11550000

貸款：主營業務收入1100萬

應付稅款營業稅550000

借用：主營業務成本800萬

貸款：開發產品8000000

（2)為向受托公司B支付實際售價與協議價格之間的差額。

借用：銷售成本處理費1000000

貸款：銀行存款1000000

2.正確的所得稅處理

公司A從受托公司B收到收貨清單時，將計算該業務產生的所得稅。

應納稅所得額= 11000000元;應納稅費用= 8000000元;稅金= 550000（元）;銷售費用= 1000000（元）。

稅收調整增加額= 0000×5％= 450000（元）。

應稅收入=應稅收入-應稅成本-銷貨費用+稅收

調整增加= 1000-550000-1000000 + 450000 = 1900000（元）。

政策依據

認為的買斷方法是委托方和委托方簽署協議。委托方以約定的價格收取委托貨物的貨款。實際售價由委托人確定。實際售價與協議價格之間的差額屬于委托方。所有銷售方式。

由于這種銷售本質上仍是代理銷售，因此當委托方將貨物交付給受托人時，貨物所有權的風險和報酬不會轉移給受托人。因此，委托方在交付貨物時不確認收入，也不將委托方視為購買產品。委托人出售貨物后，應當按照實際售價確認為銷售收入，并向委托人開具代理銷售清單。委托人收到寄售清單時，將重新確認收入。

根據《國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》（國稅發〔2009〕31號），房地產開發企業通過一種買斷方式委托開發產品的銷售。如果公司與購買者簽訂了銷售合同或協議，或者公司，受托人和購買者共同簽署了銷售合同或協議，則如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價，則表明銷售合同或協議約定價格計算的價格在收到受托人銷售和開發的產品清單之日確認為收入的實現；如果前兩種情況下的銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價，并且屬于受托人和購買者，則當事方簽署銷售合同或協議時，以買斷價計算的購買價應當用于在收到受托人銷售和開發的產品清單的當天確認收入的實現。

根據《財政部，國家稅務總局關于企業辦理手續費，傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅[2009] 29號），非保險公司辦理與生產和經營有關的費用和傭金支出。要在扣除企業所得稅之前扣除，必須滿足以下五個條件：

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