對房地產稅疑難問題進行案例分析

[指南]：房地產稅是一種小稅，涉及的問題相對簡單。但是，對于專注于自有租賃的商業房地產集團而言，房地產稅是僅次于營業稅和企業所得稅的第三大稅種。由于一些房地產稅法規相對模糊，因此筆者結合案例進行比較...

對房地產稅疑難問題進行案例分析

房地產稅是一種小稅，涉及的問題相對簡單。但是，對于專注于自有租賃的商業房地產集團而言，房地產稅是僅次于營業稅和企業所得稅的第三大稅種。由于一些房地產稅法規的相對模糊性，筆者根據案例討論了幾個難題。

一、案例介紹

公司A是一家商業房地產集團公司，主要開發獨立的商業房地產。根據當地法規，從價征稅允許扣除30％的增值稅。甲公司的商業項目A與客戶簽訂了為期兩年的租賃合同（從2008年1月1日至2009年12月31日）。總租金為人民幣2400萬元，但前三個月是免費的。物業稅于2008年4月1日從租金中支付，每月支付2400÷21×12％= 13.71（萬元），2008年累計支付13.71 ×9 = 123.43（萬元）。甲公司乙的商業項目，地上建筑面積10,000平方米，土地成本2億元。地上的建筑物是由B公司建造的，并且B公司很長時間沒有經過與A公司的最終結算程序。因此，公司A的地上建筑物的賬面成本為0。與此同時，項目B已交付使用，并且已頒發所有權證書。甲公司按2億元的土地預定價交納房地產稅，每季度繳納20,000×（1-30％）×1.2％÷4 = 42（萬元）。 A公司在商業項目C中單獨建造了2000平方米的地下車庫（非民防工程），地下面積1000平方米，耗資2000萬元。地下車庫中有A公司的物業，面積為100平方米。根據《關于有房屋功能的地下建筑物征收房地產稅的通知》（財稅[2005] 181號）第二條，甲公司將使用建設成本的30％折價（即1400萬元）。地下建筑物作為原始房地產。支付房地產稅的價值，每季度支付2,000×0.7×（1-30％）×1.2％÷4 =2.94（萬元）。

二、意見沖突

1.如何在免租期內支付財產稅

稅務機關認為，物業稅也應在免租期內支付。因此，對于甲公司的商業項目，應在24個月內（包括免租期），即2008年分配2400萬元的租金，應交物業稅為2400÷2×12％= 144（萬元），并且甲公司需要支付144-123.43 = 2 0.57（萬元）。

經研究，甲公司的稅務會計認為，根據《關于房地產稅若干特定問題的解釋和暫行規定》（財稅字[1986] 8號）第七條，“納稅人和個人使用無租金房地產管理部門，免稅單位和納稅單位的房地產稅，由用戶代用。 A公司在免租期內的房地產稅應由客戶支付，A公司在免租期內不是納稅人，因此不存在退稅問題，稅務機關認為用戶是只是“代付款”，而真正的付款人仍應是出租人。

2.如何為未結算的房地產支付財產稅

稅務機關認為，根據《關于房地產土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008] 152號）第一條的規定，“根據房地產的原價，是否計入固定資產會計賬簿中的房地產稅，應當按照房屋的原價計算繳納。應按照有關國家會計制度進行計算。如果納稅人未能按照國家會計制度進行會計和記錄，則應按照規定進行調整或重新評估“甲公司未計算上述費用”。按照國家會計制度的規定，對B項目的地面建筑物。因此，稅務機關可以重新評估，要求甲公司以每平方米2,000元的估計價格計算建筑成本，并繳納物業稅2,000×10,000×（1-30％）×1.2 ％÷10000 =6.8（萬元）。

A公司的稅務會計師認為，決算的延遲和確定地面建筑物的建造成本的困難是由于一些不可控制的操作因素造成的。這是對正常業務結果的回應。 A公司沒有失敗國家會計制度規定了房屋原始價值的計算，因此不適合重新評估，也沒有退稅的問題。

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